Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków, potocznie zwane certyfikatami energetycznymi, pojawiły się na rynku stosunkowo niedawno. Dopiero od początku ubiegłego roku zaczęła bowiem obowiązywać nowelizacja prawa budowlanego (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.), która wprowadziła obowiązek ich wykonywania.
Według ustawy, świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który służy do oceny charakterystyki energetycznej budynku. Zawiera ono określenie ilości energii niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku (ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, itd.), która to wielkość wyrażona jest w kWh/m² rocznie. Oprócz tego w świadectwie wskazuje się możliwe do realizacji roboty budowlane, których efektem będzie poprawa charakterystyki energetycznej budynku, przy zachowaniu opłacalności tego przedsięwzięcia (art. 5. ust. 3 ustawy).
Świadectwo charakterystyki energetycznej przez wielu inwestorów postrzegane jest wyłącznie w kategorii kolejnego zbędnego papierka, potrzebnego do zamieszkania w domu. Stawia się go na równi z innymi dokumentami wymaganymi przez prawo, a nie mającymi żadnego sensu praktycznego. Ja się z tym poglądem nie zgadzam.
Obowiązek opracowywania świadectw charakterystyki wprowadzony został na poziomie unijnym przez zapisy Dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 22 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Celem tej dyrektywy jest promowanie poprawy charakterystyki energetycznej budynków (Art. 1.)
Co dyrektywa rozumie przez charakterystykę energetyczną? Definicja z dyrektywy zgodna jest w miarę z potocznym rozumieniem tego pojęcia i brzmi (Art. 2.2):
wartość energii zużywanej rzeczywiście lub szacowanej do spełnienia różnych potrzeb związanych ze znormalizowanym użytkowaniem budynku, która może obejmować m.in. ogrzewanie, ciepłą wodę, chłodzenie, wentylację i oświetlenie. Wartość ta może być odzwierciedlona w jednym lub większej ilości wskaźników numerycznych, które zostały obliczone z uwzględnieniem izolacji, charakterystyki technicznej i instalacyjnej, projektu i usytuowania w relacji do aspektów klimatycznych, wystawienia na słońce i wpływu konstrukcji sąsiadujących, wytwarzania energii własnej i innych czynników, włącznie z klimatem wewnętrznym, mających wpływ na zapotrzebowanie na energię.
To znormalizowane użytkowanie budynku oznacza między innymi jednakową dla wszystkich budynków obliczeniową temperaturę wewnętrzną. Chodzi o to, by dwa świadectwa dla dwóch różnych domów jednorodzinnych dały się porównać bez względu na to, że jedna rodzina woli mieć zimą w pokojach +24°C a drugiej wystarczy +19°C.
Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?
O tym z kolei mówi polskie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej. (Dz. U. 2008 r. Nr 201, poz. 1240).
W największym skrócie, świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:
- dane budynku (adres, rok budowy, powierzchnia użytkowa, liczba kondygnacji, opis instalacji ogrzewczej, chłodniczej, przygotowania ciepłej wody użytkowej, itd.),
- obliczeniowe zapotrzebowanie na energię pierwotną (EP) w kWh/m² rocznie, łącznie do ogrzewania, chłodzenia, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
- zapotrzebowanie na energię końcową (EK) w kWh/m² rocznie, łącznie, ale bez uwzględnienia chłodzenia i oświetlenia,
- możliwe zmiany (w zakresie osłony zewnętrznej budynku, źródła energii i instalacji, korzystania z instalacji ogrzewczej i przygotowania ciepłej wody użytkowej), które pozwolą zmniejszyć zapotrzebowanie na energię.
Świadectwo, zgodnie z prawem budowlanym, musi być wykonywane:
- dla budynku oddawanego do eksploatacji (bez tego dokumentu nie zostanie wydane pozwolenie na użytkowane),
- w przypadku sprzedaży, przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, a także wynajmu mieszkania,
a w tym drugim przypadku świadectwo robi się po to, by przekazać je nabywcy (najemcy).
Po co w ogóle robi się te świadectwa?
Wbrew temu, co myśli wielu inwestorów, nie robi się ich po to, żeby były.
Celem istnienia świadectw charakterystyki energetycznej jest wywołanie u inwestorów budujących i kupujących domy i mieszkania świadomości, że za grubością izolacji leży nie tylko ciepła ściana, ale i niskie zużycie energii. A niskie zużycie energii to przecież niski rachunek za ogrzewanie.
Najbardziej uwypuklonym wskaźnikiem w świadectwach jest wskaźnik zużycia energii pierwotnej, który akurat jest najmniej istotny. Bo ten wskaźnik pokazuje, nie ile energii przepływa przez nasz licznik ciepła / gazu / energii elektrycznej, tylko ile nieodnawialnej energii pierwotnej zużywane jest w elektrowni, ciepłowni, naszym kociołku gazowym do zaspokojenia naszych potrzeb. Łatwo ten wskaźnik zaniżyć stosując (choćby na papierze) odnawialne źródła energii, na przykład dogrzewając się w domu kominkiem.
Ustawodawca liczył, że pojawienie się tych świadectw spowoduje zróżnicowanie wartości domów i mieszkań ze względu na ich energooszczędność. To całkiem logiczne, że dom tańszy w użytkowaniu ma większą wartość niż ten, którego utrzymanie kosztuje krocie. Tyle tylko, że do tej pory nie było w powszechnym obrocie znormalizowanego dokumentu podającego tę wartość i pozwalającą na jakiekolwiek porównania. Przecież same rachunki za gaz w dwóch domach o różnej powierzchni nie są wystarczające, by porównać zużycie ciepła. Wystarczy, że dwie rodziny mają zupełnie inne definicje komfortu cieplnego, aby te rachunki różniły się znacząco.
Tytułem wstępu o świadectwach charakterystyki energetycznej to tyle. W kolejnym artykule napiszę o tym, jak rozsądny inwestor powinien skorzystać z tego, że taki obowiązek zrobienia świadectwa istnieje. Bo naprawdę można z tego wyciągnąć spore korzyści!
A ja tradycyjnie pomarudze. Jakis czas temu przez media przeszedl szum, ze
architekt czy wykonawca nie powinni miec prawa do wystawiania swiadectw dla
swoich domow. Nie wiem, jak to zostalo rozwiazane, ale znajac zycie
swiadectwo wystawi czlowiek z ulicy po kursach. Architekt rzekomo jako
zaangarzowany w projekt nie jest obiektywny. Niestety, ow czlowiek z ulicy
jest jeszcze mniej obiektywny, bo w zaden sposob nie moze sprawdzic
przekazanych mu danych. Ja mam ciagle nieocieplone 4 polacie dachowe, jest
tam tylko 5 cm izolacja. Jednak pozostale maja 15-20 cm i… bez wchodzenia
na dach i zdejmowania dachowek nie da sie ustalic ktore to. Zatem bez
problemu moge podac, ze wszedzie jest 20 cm i jako dowod pokazac jedyna
polac na ktorej widac z zewnatrz grubosc izolacji. Zdarzaja sie takze
sytuacje, ze pod plyta g-k nie ma zadnej izolacji, bo fachowiec tez sie
buduje. Bez dokladnych pomiarow ilosci uciekajacego ciepla swiadectwa beda
niewiarygodnymi bublami. W takim wypadku proste rozwiazanie, czyli podanie
przez architekta lub inwestora zapotrzebowania na energie byloby bardziej
wiarygodne i duzo tansze. W koncu ciazy na nich jakas odpowiedzialnosc, a
na wystawiajacych swiadectwa nie (o ile nic mi nie umknelo).
Glownym argumentem za swiadectwami jest to, ze spowoduja one lepsze
izolowanie budykow i roznicowanie cen pod tym wzgledem. Poniewaz kilka lat
temu kupowalem mieszkanie na rynku wtornym moge zagwarantowac, ze tak nie
bedzie. Podstawowym wyznacznikiem przy zakupie jest cena, jaka moge
zaplacic. Dysponujac 40 tys moglem wybierac tylko w starych domach
przeznaczonych do remontu. Przypuszczam, ze gro osob kupujacych uzywane
mieszkania jest w podobnej sytuacji, roznia sie tylko kwoty jakimi
dysponuja. Drugim elmentem bylo to, aby robiac remont mogl juz mieszkac,
kolejnym status prawny. Z powodu braku ksiegi wieczystej zrezygnowalem z
calkiem ciekawej polowki blizniaka. Na koniec ogolny stan techniczny, czyli
domy rozpadajace sie w oczach odpadly. I mam pytanie do zwolennikow
swiadectw – w czym sa one lepsze od informacji, czy krokwie nie sa zzerane
przez owady a caly dom osiada? Izolacja termiczna zawsze podnosi cene,
nawet jak nie bylo swiadectw, wiec nawet nie liczylem na zakup
energooszczednego domu. W zamian za to za utargowany pieniadz natychmiast
okleilem dom styropianem. Smiesza mnie naiwni eksperci przekonujacy, ze
przed sprzedaza wlasciciele zaczna ocieplac chaty dla uzyskania lepszych
cen. Pobozne zyczenie, kazdy wydatek podnoszacy cene sprzedazy ogranicza krag
klientow, a wiec sila rzeczy zabiera atuty sprzedawcy podczas targowania
sie. Za 80 m2 zaplacilem ze wszystkimi kosztami 35 tys tylko dlatego, ze
mieszkanie stalo kilka miesiecy i nie bylo zdecydowanego kupca. Wszystkich
odstraszala luszczaca sie farba i wypaczona podloga w korytarzu, nawet nowa
stolarka wysokiej jakosci nie byla w stanie ich zachecic. Ja ogladajac dom
nie patrzylem na to co jest, ale co moze byc i ile musze na to wydac,
dlatego IMHO wygralem na tym zakupie. Byle papierek z pewnoscia nie
pomoglby mi w podjeciu decyzji. Zapewne bym go zignorowal, bo „widzialy
galy co braly” 😉 jednak jestem ciekaw mozliwosci zarobienia na
swiadectwach, moze cos przeoczylem?
@Darek: odniosę się tu tylko do części Twojego komentarza, do reszty ustosunkuję się w nowym wpisie.
Bardziej precyzyjne moim zdaniem będzie stwierdzenie, że świadectwa zróżnicują wartość budynków. Te energooszczędne w naturalny sposób mają większą wartość, niż te, które zużywają bardzo dużo ciepła. Widać to na przykładzie samochodu — te, które mają niskie koszty utrzymania (małe spalanie albo instalacja na LPG) są bardziej wartościowe od tych, które zużywają dużo benzyny. Taki efekt osiągnięto dzięki zmuszaniu producentów do mierzenia w znormalizowany sposób zużycia paliwa, i podawania wyników pomiarów w materiałach reklamowych.
Energooszczędność będzie takim samym czynnikiem wpływającym na wartość mieszkania czy domu, jak:
* lokalizacja (odległość od kolejki podmiejskiej, sklepu, poczty, szkoły, parku, kościoła),
* obecne na działce / w domu instalacje (telefon i internet, wodociąg, kanalizacja),
* standard wykończenia.
Sprzedający być może jeszcze długo nie będą chcieli w to uwierzyć, ale może sytuacja na rynku w końcu ich do tego zmusi?
W niczym — bo do czego innego służą. Oczywiście lepiej byłoby wiedzieć, jaki jest stan techniczny budynku, ale to zupełnie inna historia.
Mnie też to śmieszy — bo pewnie, że nie zaczną. Podobnie jak sprzedający samochód nie zainstalują w nim instalacji LPG ani nie naprawią silnika po to, żeby spalał mniej benzyny. 🙂 Ale gdyby musieli przedstawić papierek z pomiarów zużycia paliwa, wartość samochodów żłopiących paliwo szybko by spadła. 🙂
I tak samo musi spaść wartość domów, które wymagają do ogrzania dużo pieniędzy albo pracy — szuflowania węgla do kotła, albo rąbania drewna do kominka. 😉
Krzysiek, byc moze mamy podobne podejscie, ale roznice oceny sa w dwu
istotnych punktach:
a) Rynek wtorny diametralnie rozni sie od rynku pierwotnego
b) Czy swiadectwo cos zmieni pod wzgledem zuzycia energii.
Z kontekstu Twoich wypowiedzi wnioskuje, ze nie wierzysz w zmiany na rynku
wtornym z powodu istnienia swiadectw energetycznych, bo sprzedawca „nie naprawia
silnika (starego samochodu) po to, zeby spalac mniej benzyny”. Czyli
wystawianie swiadectw dla tego rynku powinno byc dobrowolne, co zreszta
wielu wskazywalo. Podobno literalna interpretacja owego prawa nie narzuca
obowiazku posiadania swiadectwa przy sprzedazy domu postawionego przed ich
wejsciem w zycie. Mieszanie obu rynkow nieruchomosci jest nieporozumieniem,
na rynku wtornym kupuje sie to co jest, a na pierwotnym z reguly realizuje
swoje marzenia.
Pozostaje jeszcze punkt drugi, czyli czy swiadectwa w obecnej formie cos
zmienia. Na rynku pierwotnym byc moze, ale… obecne prawo nakazuje zuzycie
ciepla przez nowe budynki na poziomie 70 kWh/m2 (z pamieci, gdzies mi
wcielo odpowiedniego Muratora). Jezeli przyjac literowe oznaczenia ktore
mialy funkcjonowac, to oznacza klase energetyczna B. Klasa energetyczna A
zuzywa ponizej 50 kWh/m2. Oszczednosci z przejscia do wyzszej klasy wyniosa
20 kWh/m2 rocznie, czyli 10 zl przy ogrzewaniu calodobowym pradem. Mieszkanie
100 m2 daje max 1 tys oszczednosci rocznie, ile zatem drozej mozna sprzedac
je w klasie A w porownaniu z juz obowiazujaca klasa B? Czy przypadkiem ten
„zysk na ogrzewaniu” nie bedzie tylko i wylacznie czescia typowego dla
developerki naciagania klientow na kolorowe obrazki 😉 No i pozostaje
problem podwojnego wykonania tej samej pracy przez ekipe nadzorujaca budowe
i kogos od swiadectw. Za komuny mowilo sie, ze tacy ludzie wykonuja kawal
dobrej i nikomu niepotrzebnej roboty 🙂
@Darek: nie wierzę w to, że świadectwa poprawią domy na rynku wtórnym. Wierzę za to, że obniżą one ceny domów zużywających dużo energii, co pozwoli je docieplić nowym właścicielom za różnicę w ceni zakupu.
A ja uwazam, ze raczej wzrosna o ok. 1 tys zl/szt. Bo poza wliczeniem
kosztu swiadectwa w cene nie ma podstaw do dodatkowego zroznicowania cen.
Rynek wtorny ma tak duzy rozrzut cenowy, ze naprawde nikt nie zwroci uwagi
na jakis tajemniczy zapis na papierze. Punktem wyjscia do targowania sie
jest tylko i wylacznie popyt w danym miejscu. I dlatego na suwalszczyznie
za 20 tys zl mozna kupic dom z kawalkiem ziemi, a w Warminsko Mazursiem w
po pgr-owskich blokach jeszcze 3 lata temu wystawiano mieszkania w debie i
ceramice po smiesznej cenie. Z drugiej strony w Olsztynie byle domek na
dzialce kosztowal 2x wiecej niz owe mieszkania. Czynikiem cenotworczym na
rynku wtornym jest wylacznie popyt, im wiekszy tym wyzsze ceny. Gornym
pulapem cen jest tylko i wylacznie sila nabywcza ew. kupcow. Kolejna
sprawa to jak bardzo te ceny moga sie zroznicowac? Obecnie dom o zuzyciu
50 kWh/m2 niejako buduje sie sam. Po podwojeniu izolacji termicznej gdzie
tylko sie da mozna uzyskac 30 kWh/m2. Jezeli domy sa ogrzewane tanim
paliwem, np kominkiem to koszt opalu w pierwszym wyniesie ok. 5 zl/m2 a w
drugiegim 3 zl/m2 rocznie. Przy 100 m2 roznica wyniesie ok. 200 zl rocznie.
Oznacza to, ze koszt wystawienia swiadectwa „zwroci sie” dopiero po pieciu
latach. Osobiscie nie zaplacilbym za „lepszy” dodatkowo ponad 5 tys zl,
gdyz jest zbyt duze ryzyko, ze te pieniadze nie zamortyzuja sie. Owszem,
beda chetni na takie domy z powodu mody czy nieznajomosci tematu. Jednak
jak dla mnie zroznicowanie cen przy uwzglednieniu wymiernych korzysci w
nowo stawianych domach bedzie prawie niezauwazalne. A w starych domach
wazniejszy jest ogolny stan techniczny od ilosci styropianu na scianach.
Powtorze jeszcze raz, swiadectwa charakterystyki energetycznej sa kawalem
dobrej i nikomu niepotrzebnej roboty 😀
Do Pana Krzysztofa Lisa niestety w sprawie świadectw energetycznych muszę zgodzić się z opinią Pana Darka że jest to według mnie bezużyteczny dokument służący tylko nabijaniu kasy.
1. Jeśli chodzi o wpływ tego dokumentu na zróżnicowanie cen to na pewno nie spowoduje on obniżenia ceny domów o większym zużyciu energii. Ich cena co najwyżej może się zwiększyć o koszt wykonania takiego świadectwa. Natomiast faktycznie mogą podnieść się ceny domów (bardzo ekonomicznych w zużyciu energii). Jeżeli bym taki zbudował to sam bym zlecił wykonanie rzetelnej ekspertyzy abym mógł wykazać potencjalnemu nabywcy jak wielkie osiągnie korzyści materialne z tego tytułu a nie takie mało wiarygodne świadectwo o czym pisał Pan Darek i ja też dorzucę swoje trzy grosze w pkt 2.
2. Wartość owego świadectwa bardzo łatwo zafałszować o czym było wcześniej. Wiarygodne były by tu tylko prawdziwe pomiary czyli np.: podnosimy w domu temperaturę powyżej temperatury panującej na zewnątrz o jakąś wartość i mierzymy zużywaną energię potrzebną do utrzymania tej wartości. Resztę możemy sobie wyliczyć nie jest tak różowo ponieważ budynki betonowe posiadają dość dużą bezwładność cieplną i pomiar musiał by trwać kilka godzin w przeciągu, których należało by gromadzić dane pomiarowe do obliczeń. Za to wynik byłby dokładny i wiarygodny. Lub próbować dokonać pomiaru za pomocą kamery termowizyjnej która musiała by obejmować cały dom (dach i wszystkie ściany).
Z racji tego że jestem elektronikiem dla powyższego świadectwa charakterystyki energetycznej nasuwa mi się następujące porównanie. To trochę tak jakby ktoś chciał mierzyć płynący prąd w jakimś układzie na podstawie grubości kabla. W planach może być np.: ocieplenie między płytą gipsową a ścianą bądź poddaszem w rzeczywistości może być różnie. W analogii do przykładu pomiaru prądu na podstawie grubości kabla dodam jeszcze tyle że w rzeczywistości w bardzo grubym kablu może się znajdować bardzo cienki i kiepski przewodnik. Dlatego według mnie całe to świadectwo to wielka lipa do nabijania kasy i jest nic nie warte. Panie Krzysztofie proszę się nie denerwować za mój głos krytyczny i odmienny pogląd na tą sprawę ale tak półżartem półserio czy na laborkach z termodynamiki temperaturę mierzyliście termometrami czy grubością palca, to oczywiście żart :-).
Pozdrawiam gratuluje prowadzenia strony kawał dobrej roboty.
Piotr
Co do certyfikatu energetycznego to wykonuje się go dla domu z aktualnymi zmianami w izolacji, więc przeprowadza się wywiad środowiskowy (bez odkrywki) jakie są zmiany w stosunku do projektu.
Wartość EP to wartość – „ekologiczna” bo identyczne domy ogrzewane z innego źródła ciepła będą mieć inne EP, np. ten sam dom ogrzewany biomasą będzie miał strzałkę na pasku bliżej zielonego, a ten sam dom ogrzewany prądem bliżej czerwonego, węgiel i gaz gdzieś pomiędzy. A to dlatego że energię użytkową mnożymy razy tzw. „współczynnik nakładu” i dla drewna = 0,2; dla gazu/wegla=1,1; a dla prądu=3.
Natomiast EK to wartość która pokazuje nam wartość „ekonomiczną” choć nie do końca, ale jest bardziej miarodajna jeśli chodzi o ekonomiczny aspekt ogrzewania domu.
Inną sprawą jest to że metodologia do wyliczania wartości EP i EK nie jest idealna, bo budynki w dużej powierzchni mają zawsze lepsze wartości niż budynki małe, co logicznie trudno wyjaśnić.
@ceb.com.pl: EP jest przede wszystkim wartością kompletnie oderwaną od rzeczywistości w bardzo wielu przypadkach. Jak ktoś ma w domu ogrzewanie na prąd i kominek, po czym zadeklaruje, że 80% ciepła pozyska z kominka, będzie mieć bardzo ładny EP, a w praktyce grzać będzie prądem, bo mu szkoda zdrowia na rąbanie drewna i rozpalanie w kominku. I efektu ekologicznego nie będzie.
Nacisk powinien być położony na EK, bo ta wartość ma jakiekolwiek praktyczne znaczenie dla mieszkańca. Ona odróżnia domy gorzej od lepiej ocieplonych. Nacisk na ten wskaźnik sprawiłby, że domy źle ocieplone na rynku miałyby mniejszą wartość. A to dopiero dałoby efekt ekologiczny. Bo ja wolałbym mieszkać w domu zużywającym rocznie do ogrzewania 20 kWh/m² prądu, niż 300 kWh/m² drewna. A obydwa mają ten sam wskaźnik EP…
Zgadza się Krzysztofie, świadectwo energetyczne nic nie mówi przeciętnemu „Kowalskiemu” a na dodatek tak jak piszesz EP jest „wartością kompletnie oderwaną od rzeczywistości”. Nie mówiąc już że w metodologi uniknęło się kontrowersji jak by całość obliczeń przeliczać w stosunku do wewnętrznej kubatury ogrzewanej a nie do zagadkowej „powierzchni ogrzewanej”