Czy opłaca się termomodernizacja starego domu?

Pisałem tu kiedyś o tym, co trzeba zrobić, by zmodernizować istniejący budynek do standardu domu pasywnego. Czyli takiego domu, do którego ogrzania wystarczy w sezonie 1 litr oleju opałowego na każdy metr kwadratowy powierzchni. A w największe mrozy temperaturę utrzyma w nim suszarka.

Pod wpisem niedawno pozostawiła komentarz Danka. Dla Waszej i swojej wygody postanowiłem odpowiedzieć na pytania z komentarza w formie osobnego wpisu, który właśnie czytacie. Oto komentarz Czytelniczki.

sądzisz że jest możliwe zrobienie z 30 letniego budynku domu pasywnego przy rozsądnej inwestycji ? mam taki do i jak pomyślę na ilu frontach trzeba by zrobić zmiany to sprowadza się do tego że chyba łatwiej zburzyć i na działce wybudować nowy:( ale oczywiście się nie zniechęcam i z zainteresowaniem przeczytałam artykuł

Naturalnie w tym temacie, tak jak i przy kwestii ogrzewania domu, nie ma uniwersalnych odpowiedzi. Trudno więc z góry odpowiedzieć na tak postawione pytanie i zawyrokować, czy ten dom opłaca się zmodernizować, czy zburzyć i zastąpić go nowym.

Trzeba temat bliżej przeanalizować, w sposób, który proponuję poniżej.

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja

Wiecie, jakie są 3 czynniki, które najbardziej wpływają na wartość nieruchomości? Te czynniki to odpowiednio:

  1. lokalizacja,
  2. lokalizacja,
  3. lokalizacja.

Podobnie będzie i w tym przypadku. Bo o tym, czy budynek można choćby próbować dostosować do standardu pasywnego, albo mocno energooszczędnego, zdecyduje przede wszystkim jego położenie. A w szczególności orientacja.

W dawnych czasach (powiedzmy aż do lat 1980-tych) nie budowano domów z dużymi przeszkleniami, skierowanymi w konkretną stronę. Dziś robi się tak, że dom stoi zazwyczaj bliżej drogi, a w głębi działki mamy za nim ukrytą prywatną przestrzeń. Na ten nasz ogródek wychodzą zaś najważniejsze okna domu — te w salonie, duże, często od sufitu do podłogi, a dodatkowo drzwi na taras.

I to jest spory problem.

Bo dom pasywny przede wszystkim ogrzewany jest za pomocą zysków ciepła — wewnętrznych i słonecznych. Te pierwsze budynek sprzed 30-50 lat wykorzysta dobrze, bo jest wykonany z masywnych materiałów budowlanych — ceramiki i/lub betonu. Aby zaś mógł dobrze wykorzystać zyski słoneczne, musi je w pierwszej kolejności mieć.

Czyli musi mieć duże okna na południe. Alternatywnie, można się bawić i całą południową elewację zamienić w ścianę Trombe’a, albo obłożyć powietrznymi kolektorami słonecznymi. Jeśli dom nie jest ocieplony, wydaje się to świetnym rozwiązaniem.

Na nic się to jednak nie zda, jeśli dom stoi w ciasnej podmiejskiej zabudowie i od południa zasłaniają go inne budynki, wysokie płoty lub thuje u sąsiada na działce. Jeśli nie ma energii słonecznej, to nie można z niej skorzystać. Kropka.

Koszty modernizacji

Skoro już mamy te zyski, musimy je efektywnie wykorzystać. Magazynowaniem zajmą się kafelki na podłodze, tynk na ścianach, a także beton i cegły. Nie chcemy boazerii ani żadnych innych wynalazków tego typu.

A żeby to ciepło nie uciekło nam z budynku, musimy go zaizolować. Czyli:

  • przykleić co najmniej 20 cm styropianu na ściany (zamienia ścianę z cegły o grubości 40 cm i współczynniku przenikania ciepła U=1,4 W/m²K na ścianę o U=0,18 W/m²K,
  • rozłożyć co najmniej 30-40 cm wełny mineralnej na podłodze nieużytkowego poddasza (lub podwiesić na dachu),
  • odkopać ściany fundamentowe lub ściany piwnicy i też je ocieplić,
  • wymienić piasek pod podłogą na piasek, styropian i wylewkę betonową.

Nie zaszkodzi wymienić okina na szczelne, plastikowe, najlepiej energooszczędne (o niskim współczynniku U) lub osłonięte dodatkowo grubymi okiennicami. Co się zaś z tym wiąże, musimy następnie zainstalować w budynku układ wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej z odzyskiem ciepła.

I na to wszystko w budynku wydamy mnóstwo pieniędzy.

Ale to nie koniec.

Trzeba jeszcze zmodernizować instalację centralnego ogrzewania. W ślad za dociepleniem budynku zmniejszy się sezonowe zapotrzebowanie na ciepło, ale i projektowe obciążenie cieplne. Czyli nic innego jak moc źródła ciepła niezbędna do utrzymania w nim odpowiedniej temperatury. Dla domu pasywnego, jak wspomniałem, może to być moc jednej suszarki do włosów.

W takich warunkach węglowy kocioł centralnego o mocy przekraczającej 25 kW nie będzie się do niczego nadawać. Trzeba go wyrzucić, podobnie jak stare, żeliwne grzejniki i całą instalację centralnego ogrzewania. Można pójść za ciosem i do rozprowadzenia ciepła użyć instalacji wentylacyjnej (czyli zastosować ogrzewanie nadmuchowe). Można zamontować elektryczne ogrzewanie podłogowe, skoro już i tak robimy nowe wylewki pod podłogą.

Łączne koszty korzystania z domu

Ale aby nasze obliczenia miały jakikolwiek sens, musimy przeanalizować łączne koszty zamieszkania w tym domu, a nie tylko koszty inwestycji. Czyli musimy przyjąć jakiś rozsądny horyzont czasowy, ja proponuję 20…40 lat, zależnie od wybranego okresu spłaty kredytu hipotecznego. W tym okresie musimy czasie policzyć (dla każdego roku osobno, a potem zsumować):

  • koszt inwestycyjny, wyrażający się w racie kredytu hipotecznego (inwestycja z kredytu) lub utraconych odsetkach z lokaty kapitału (inwestycja z własnych oszczędności),
  • koszt eksploatacji, czyli koszt energii do ogrzewania domu,
  • dodatkowe koszty, konieczne dla zrównania standardów budynków (np. dodatkowo koszt budowy garażu dla samochodu, jeśli rozpatrujemy dom bez garażu i porównujemy go do nowego domu z garażem w bryle).

Analogiczne obliczenia robimy dla nowego domu, dokładając do kosztu jego budowy koszt rozbiórki tego, który już istnieje. I tym sposobem sprawdzimy, co się bardziej opłaca.

Komentarzy do wpisu “Czy opłaca się termomodernizacja starego domu?”: 7.

  1. Czytelnik says:

    Wydawać mnóstwo kasy na ‚upasywnienie’ domu, by potem ogrzewać go najdroższym i najmniej efektywnym sposobem?

    Wszystko pięknie, ale za kilkanaście lat to jedna kilowatogodzina będzie kosztowała kilkadziesiąt złotych, jak nie więcej.

    To ja już bym wolał zrobić kominek i mieć wyjątkowy klimat co wieczór.

    Ale każdy ma, jak lubi.

    Mam pytanie, co z tą mechaniczną wentylacją w sytuacji, gdyby zimą na 3 tygodnie zabrakło prądu ze względu na awarie linii (co jest coraz bardziej prawdopodobne, bo linie przesyłowe nie były remontowane latami)?

  2. Darek says:

    Domy pasywne to zwykla propaganda, ze powtorze az do znudzenia. Efekt bedzie taki sam jak z zarowkami energooszczednymi – te na klatkach schodowych moga padac tak szybko, ze o zadnych oszczednosciach nie ma mowy.

    Ale co do kosztow – jezeli na dzialce nie ma Slonca, to wyburzenie starego domu nic nie da. Zreszta niszczenie dobrych rzeczy by podazac za moda zawsze mnie dziwilo.
    Ocieplanie fundamentow nie jest konieczne, mostek cieplny jaki na nich ew. powstanie nie ma wiekszego znaczenia dla calego bilansu energetycznego budynku (chociaz dla „pasywnosci” moze miec znaczenie)
    Gruba warstwa styropianu, ocieplenie poddasza, dobra stolarka sa jak najbardziej wskazane. Zaryzykuje twierdzenie, ze sa kluczowe dla energooszczednosci. Jednak ocieplanie podlogi na gruncie daje dosyc slaby efekt – w ziemi utrzymuje sie temp. min 8 stopni, czyli styropian dziala tam „na pol gwizdka” w porownaniu ze scianami i na 1/3 w odniesieniu do dachu.
    Kotla i zeliwnych grzejnikow bym nie wyrzucal. Raczej dodalbym do systemu duzy bojler magazynujacy cieplo i przy okazji bedacy zbiornikiem CWU. Jezeli ktos zdecyduje sie na remont podlogi, to warto zainwestowac w podlogowke. Po dodaniu kolektorow na dachu zwykly dom 50 kWh/rok bedzie rownie tani w utrzymaniu jak dom „pasywny”. Roznica w emisji CO2 nie powinna przekraczac 2 t/100m2 rocznie, wiec po co ta „pasywnosc”?

  3. Darek says:

    Uzupelnie jeszcze poprzedni komentarz i wyjasnie skad wzialem 2 t CO2. Przyjmujac WO 1 t wegla rowna 7 tys kWh i sprawnosc kotla ok. 70% uzyskamy po jego spaleniu 5 tys kWh. Jezeli dom pasywny zuzywa 15 kWh/m2 rocznie i nie wymaga dogrzewania, to znaczy ze takie zyski daje codzienne bytowanie (co sie z grubsza zgadza, zima zuzywam prawie 1500 kWh pradu). Czyli od zapotrzebowania na cieplo rownego 100mm2 * 50 kWh/m2 = 5000 kWh odejmujemy 1500 kWh i mamy 3.5 tys kWh. Te ilosc ciepla da 0.7 t wegla. Po jego spaleniu wyemitowane zostanie ok. 2 t CO2.
    Pod wzgledem ekonomicznym sprawa wyglada tak: jezeli 1 t kosztuje 800 zl, to za 0.7 t zaplaci sie 560 zl. To sredni roczny zysk z ekstremalnej „pasywnosci” domu. W porownaniu z domem 25 kWh/m2 zyski spadna do niecalych 500 zl/rok, a uzycie kominka zredukuje je do 200 moze 300 zl/rok. Naprawde nie widze sensu wykonywania 2x grubszej izolacji termicznej by „oszczedzic” 500 zl rocznie.

  4. @Czytelnik: w dobrze zaizolowanym budynku klasyczna instalacja grzewcza z dużym kotłem i grzejnikami nie będzie się dobrze spisywać. Gdyby budować dom od podstaw, widać jeszcze bardziej przewagę ogrzewania elektrycznego nad innym, bo pozwala zrezygnować z kominów, zakupu kotła, grzejników, rur, no i pomieszczenia kotłowni. Samo to pomieszczenie to może być wydatek rzędu kilkunastu tysięcy PLN lub więcej. Jeśli te wydatki się podsumuje i porówna z kosztem zakupu ogrzewania elektrycznego (1 grzejnik elektryczny = 100 PLN), wychodzi na to, że rezygnując z innego źródła ciepła mamy pieniądze na kilka lat ogrzewania.

    Co do kominka się zgadzam, również jako awaryjnego źródła ciepła na wypadek, gdy prądu nie będzie. Bo takie sytuacje z pewnością będą się zdarzać coraz częściej. Ja mimo tego, że ogrzewanie prądem może faktycznie wychodzić konkurencyjnie do innych źródeł ciepła, raczej bym się nad dom ogrzewany tylko prądem nie zdecydował.

    Co z wentylacją mechaniczną? To samo, co z ogrzewaniem, przestanie działać, gdy nie będzie prądu. Podobnie większość montowanych dziś instalacji ogrzewczych z pompkami, sterownikami i podajnikami w kotłach.

    @Darek: zupełnie nie rozumiem Twojej opinii o propagandzie. Nikt nikogo nie zmusza do kupowania domów pasywnych, a co więcej nie ma nawet producenta takich domów. Każdy dom można do takiego standardu dostosować i naprawdę nie wymaga to dodatkowych pieniędzy — wystarczy jedynie pomyśleć. No chyba, że komuś potrzeby jest dom z masą udziwnień i mostków cieplnych — lukarnami, wykuszami, balkonami na piętrze, itd. Wtedy doprowadzenie do standardu domu pasywnego może nie być łatwe.

    Dom pasywny wymaga ogrzewania, to właśnie temu odpowiada te 15 kWh/m² rocznie.

  5. Darek says:

    Za kilka lat nie bedzie mozna budowac innych domow niz pasywne – a wiec jednak UE ZMUSI nas do ich kupowania! Natomiast twierdzenie, ze dzieki tego typu budownictwu zaoszczedzimy jakies niesamowite ilosci paliwa i nie wyemitujemy CO2 jest niczym innym jak propaganda. Prawda jest taka, ze domy 50 kWh/rok osadowione w KOMPLEKSOWYM energooszczednym srodowisku moga byc bardziej oszczedne niz 25kW/rok, o 15 kWh/rok nie wspominajac.
    Trzeba wyraznie zdefinowac co oznacza OGRZEWANIE domu. Moze sie myle, ale 15 kWh/rok oznacza BIERNE zapotrzebowanie na cieplo. Czyli gdyby nikt w nim nie mieszkal to taka energie nalezaloby do niego dostarczyc aby utrzymac w srodku temperature 20 stopni. Uzytkowanie domow wiaze sie z dostarczaniem energii, o elektrycznosci juz wspomnialem. Prawie 100% pradu zuzytego przez TV, kompa, odkurzacz itp zamieni sie w cieplo i zostanie w domu. Do tego nalezy dodac moc cieplna czlowieka – ok. 50W. Razem w sezonie grzewczym uzyska sie min 1500 kWh, czyli teoretycznie dosyc do ogrzania 100m2 15kWh/rok. Oczywiscie w czasie duzych mrozow zabraknie mocy grzewczej, wiec jakies tam ogrzewanie nalezy uruchomic. Ale to nie zmienia istoty rzeczy, jak np. dom wymaga 50kWh/rok, to do ogrzania 100 m2 tak naprawde trzeba dostarczyc DODATKOWO 3500 kWh rocznie z jakiegos zrodla ciepla.

  6. No właśnie te 15 kWh/m² rocznie to ilość energii, którą trzeba do tego domu dostarczyć, uzupełniająca zyski ciepła — bytowe i słoneczne. Jeśli dom ma stać pusty, to do utrzymania temperatury wewnątrz będzie trzeba dostarczyć znacznie więcej, niż te 15 kWh, bo nie będzie tych zysków, które są dobrze wykorzystywane.

  7. Darek says:

    Czyli problem tkwi glownie w definicji. A zatem dom 15 kWh/m2 rocznie tak naprawde zuzywa 25-30 kWh/m2, a moj dom w/g takiej definicji zuzywa nie 70 a 55-60 kWh/rok. Szczerze mowiac troche mi ulzylo, bo przy odrobinie szczescia UE uzna za domy pasywne te o zuzyciu 25 kWh/m2 rocznie czyli 35-40 kWh/m2. Te wartosci da sie uzyskac w miare rozsadnym kosztem, ale…
    – Dom pasywny 15 kWh ciagle wymaga 2x grubszej izolacji. Obecnie PV mozna kupic za 5 tys/kWh, teraz mozna obliczyc ile za zaoszczedzona izolacje daloby sie kupic baterii slonecznych.
    – Oszczednosci z powodu braku komina szybko zostana zjedzone przez ogrzewanie bardzo drogim pradem. 1500 kWh / 100 m2 przy cenie pradu w okolicy 60 gr daje 900 zl rocznie. To wiecej niz ogrzewanie weglem ktore obliczylem wyzej. Koszt budowy komina szybko sie zwroci (zwlaszcza ze to takze doskonaly akumulator ciepla). Maksymalna moc cieplna potrzebna dla domu 15 kWh bedzie tylko o polowe nizsza od „zwyklego” domu 50 kWh.
    – Nawet przy pomocy nowoczesnych elektrowni nie da sie uzyskac sredniej sprawnosci > 50%. Gdy dla uzyskania jednostki ciepla wyemitujemy 1 t CO2, to przy pradzie uzyskamy 0.5, a z kotlowni o sprawnosci 70% 0.7 jednostek ciepla na tone CO2. Oznacza to, ze ew. zmniejszenie emisji CO2 w domu pasywnym bedzie mozliwe w porownaniu do domu o zapotrzebowaniu ponizej 21 kWh (chodzi o dodatkowe cieplo, pelne zap. ok. 35 kWh/m2 rocznie).
    – W Polsce produkuje sie ok. 150 TWh pradu rocznie, przy w/w sprawnosci otrzymamy 150 TWh odpadowego ciepla. Gdyby srednio na osobe przypadalo 100 m2 to ogrzanie mieszkan 50 kWh wymagaloby dostarczenia 20 TWh. Czyli ulamek odpadowego ciepla moze ogrzac cala Polske, w dodatku calkowicie bezemisyjnie 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *